Российской ипотеке грозит кризис по китайскому сценарию

— Что означают новоиспеченные требования по ипотечным кредитам, заведенные с первого дня вестны, для россиян?

— Ипотека становится менее доступной для россиян с возвышенным уровнем закредитованности. Новоиспеченные меры ЦБ РФ вызваны тем, что банки все гуще выдают кредиты уже и без того закредитованным заемщикам. Настолько, пай ипотечных кредитов по договорам долевого участия(ДДУ), предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки возвышеннее 50%, в 3 квартале 2023 года составила 72% от всеобщего объема выдач. А пай кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН возвышеннее 100%, добилась 33,8%. Напомню, что ипотека по ДДУ — это больше льготная ипотека.

— Почему ужесточать обстановка ипотеки понадобилось сейчас, а не год-два назад?

— За два года до этого ситуация была существенно важнее. Пай ипотечных кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки возвышеннее 50%, в 3 квартале 2021 года составила 51% от всеобщего объема выдач. А пай кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН возвышеннее 100%, составляла 17,1%.

— Что означает термин «показатель долговой нагрузки»?

— Это касательство суммы среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам и займам, в том числе по вновь выдаваемому кредиту(займу), к среднемесячному доходу заемщика.

— Получается, если ПДН вяще 100%, то расходы заемщика на сервис долгов превышают его доходы?

— Абсолютно неизменно. Однако отмечу: официальные доходы. А банк может принимать во внимание и доходы приватные, например, «серую», неучтенную зарплату, настолько называемую «зарплату в конвертах», социальные пособия и каие-то иные доходы. Уж и не знаю, принимают ли во внимание банки взятки и откаты, получаемые заемщиками, необычно из числа ПДЛ…

— Настолько мы абсолютно запутаемя в аббривиатурах… Кто таковские ПДЛ?

— ПДЛ — это публичные должностные рыла. Банкам сложно рассчитывать ПДН для ПДЛ. Ага и выдавать им кредиты нынче опасно. Возложим, банк выдал кредит заемщику под заклад недвижимости, затем оказалось, что заемщик — коррупционер или его ближний родич. Коррупционер — сюрприз-сюрприз!— очутился уже в местах не столь отдаленных. Его барахло взято, кредит не обслуживается. И вот тут банк наказывается другой один — заложенная недвижимость изымается в пользу царства.

— Полагаю, что ПДЛ вряд ли изображают целевой аудиторией для получения льготной ипотеки. Вручайте поговорим о том, что еще вызывает беспокойство у регулятора в массовом сегменте этого провианта?

— Помимо возвышенного ПДН, еще и басистый первоначальный взнос. Ипотечные кредиты с басистым(до 20%)первоначальным взносом добились в 3 квартале 2023 года 60% от всех ипотечных выдач, тогда будто за два года до этого, в 3 квартале 2021 года — 43%.

— Что опасного в басистом первоначальном взносе?

— Первоначальный взнос сигнализирует о «зажиточности» заемщика, свидетельствует, что он не «нищеброд», какой вряд ли сумеет обслуживать собственный долг.

— Однако ведь этот «сигнал» воздушно подделать – например, за счет необеспеченного потребительского кредита, какой схватывается накануне оформления ипотеки?Или, не дай господь, микрофинансового займа…

— Дробно происходит и таковое, что также беспокоит регулятора. Растет пай ипотечных кредитов, для финансирования первоначального взноса по каким заемщики могли использовать необеспеченные потребительские кредиты. В октябре 2023 года, по оценке ЦБ РФ, эта пай составила 6,5%.

— Основное беспокойство регулятора вызывает льготная ипотека?

— Собственно она. Из-за нее базар ипотеки и базар жилья в круглом оказались перегретыми. Причем беспокойство по поводу льготной ипотеки выражает не всего ЦБ, однако и правительство РФ. С 1 января взялись действовать более жесткие обстановка по льготной ипотеке. Снижен максимальный размер кредита, какой можно взять по госпрограмме под 8%, в столичных регионах — Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — с 12 млн до 6 млн руб. Во всех регионах минимальный первоначальный взнос вырос с 20% до 30%. Держава последовательно закручивает гайки на базаре ипотеки, в первую очередь, льготной. С возвышенной вероятностью программа льготной ипотеки будет завершена 1 июля. Вкупе с тем рост ключевой ставки снижает привлекательность базарной ипотеки.

— Однако вряд ли некто из россиян будет готов брать жилищные кредиты под 18%. Таковским образом, несогласие от льготной ипотеки фактически «заморозит» этот сегмент кредитования. Какие здесь возможны риски?

— Визгливое сжатие ипотеки может вызвать кризис на базаре недвижимости, подобный тому, какой развивается в Китае с 2020 года. В Китае происходит массовое банкротство девелоперов, возникнувшее с краха мегазастройщика Evergrande. Падают цены на жилье, стоят непроданными миллионы квартир. Хэ Кенг, бывший заместитель шефа статистического бюро КНР, заявил, что в Китае довольно свободных квартир, чтобы разместить все народонаселение страны, составляющее 1,4 биллиона человек. Эффект домино распространяется на финансовый сектор, на банки Китая. Не хотелось бы, чтобы и эта «китайская» болезнь, подобно коронавирусу, дошла до России.

Однако я хочу обратить внимание, что на базаре идет не абсолютный несогласие от льготной ипотеки, а всего от её чрезмерно машистого применения. Адресные программы сохраняются.

— Вы владеете в виду льготную семенную ипотеку, какая, будто обнародовал президент Путин, будет растянута до 2030 года?

— Я имею в виду всю совокупность адресных льготных программ, куда входит и льготная семейная ипотека, и дальневосточная под 2%, причем под такую же ставку участники СВО смогут оформить ипотеку в Арктике и на Донбассе, о чем президент России заявил в своем послании к Федеральному Собранию. Возможны также адресные программы профессиональной поддержки: сюда глядит, например, ипотека для ИТ-специалистов из нужных государству течений и из утвержденного правительством списка бражек.

— Девелоперы уже заявили, что семейная льготная ипотека поддержит строительный базар. Совокупности льготных адресных программ довольно будет для избежания кризиса по «китайскому сценарию»?

— Цыплят по озари считают. Сквозь один-два квартала после завершения «неспециализированной» льготной ипотеки будет удобопонятно, как базар жилья «держит удар».
Источник : https://www.mk.ru/economics/2024/03/02/rossiyskoy-ipoteke-grozit-krizis-po-kitayskomu-scenariyu.html