«Во многих случаях барахло на торгах продается по цене, не отвечающей базарной стоимости, — констатирует юрист Сергей Волосников. — Речь идет в первую очередь о недвижимости и имущественных комплексах, требующих и более длительного стадия торговли, и более капитального маркетинга».
Почему стоимость оказывается заниженной, очевидно: торг вырванная(а значит, неизбежная), срок экспозиции(размещения объявления)куц. А основное, объявления о торговле достояния должников размещаются вовсе не на привычных ресурсах объявлений или в риелторских базах. Нет, эти объявления публикуются в специализированных изданиях о торгах — мониторят их утилитарны всего «профессиональные покупатели», другими словами, перекупщики.
«Сообразно Статистическому бюллетеню Монолитного федерального реестра сведений о банкротстве(ЕФРСБ)реализовать барахло должников вытанцовывается всего при публичном предложении(третьи или четвертые торги)со снижением цены на 60–70 процентов(после ее снижения на 10 процентов на повторных торгах)», — отмечает Волосников.
Это система
Должник утилитарны ничего не может поделать, алкая по закону у него и есть лево обжаловать оценку и деяния устроителя торгов. Девало не в эксцессах, девало в системе — орудующий распорядок принудительной торговли настроен на то, чтобы должник терял большущие гроши, а перекупщики их приобретали.
Это важнецки иллюстрирует частный случай коренного москвича Алексея Дорогова, сына легенды московского образования — выслуженного учителя Российской Федерации, преподавателя русского языка, директора школы №60 Нины Ивановны Тимониной. В 1953 году она окончила МГПИ им. Потемкина, в 1976-м возглавила данную школу и на десятилетия стала ее бессменным главой. Уровень этой школы(ныне — один-одинехонек из филиалов школы №1520 им. Капцовых), находящейся возле с Московской консерваторией, важнецки показывает список ее выпускников: актер Александр Лазарев-младший, пресс-секретарь Президента России Дмитрий Песков… Нина Ивановна была одним из редких директоров школ, которых боготворили и сотрудники, и родители.
Итак, Алексей Дорогов очутился жертвой собственно подобный схемы. В итоге подобный принудительной торговли он затерял свою квартиру в доме 19 по Хорошевскому шоссе. Все началось с того, что по возникшему долгу в 5,7 млн рублей летом 2013 года у него без обиняков «описали» квартиру. Не дав тем самым возможности, например, ее заложить и расквитаться. Всего торг, всего вперед.
Итак, в точке «А» — человек, владеющий объектом недвижимости, а в точке «Б» — уже без нее. На пути между этими точками — труд предусмотренного законом самосильного оценщика и торги, идущие в несколько уже описанных стадий.
«На момент оценки — сентябрь 2013 года — мою квартиру оценили в 9 с небольшим миллионов рублей, — рассказывает герой истории. — Зная ее площадь — 51,1 кв.м — и курс доллара на дату оценки, мы получим цену в 5510 долларов США за квадратный метр — и это уже диковинно, учитывая, что сами оценщики вручали среднюю стоимость квадратного метра в аналогичных домах 6440 долларов. Разница почитай на 17%!»
Таковая стоимость получилась, будто выяснилось при изучении документов, при помощи понижающих коэффициентов. «Причины их ввода непонятны, — говорит бывший хозяин квартиры. — Ожидалось бы, визави, что речь пойдет о повышающих коэффициентах. Алкая бы потому, что дом изображает ЖСК, а таковские дома, будто правило, обслуживаются проживающими там людами с большей ответственностью. Там есть правление кооператива, какое добавочно контролирует состояние и сервис дома. Словом, всегдашне таковские дома оцениваются несколько возвышеннее базара — однако не в моем случае».
Индивидуальные факторы, выступающие на повышение цены, оценщик(«Первая оценочная компания»)также во внимание не встретил, говорит Дорогов. В частности, саму квартиру никто не побывал, а у правления ЖСК даже не уточнили, какой в квартире ремонт.
«Ремонт был проложен по стандартам евроремонта с заменой электрической проводки, сантехники, оконных и балконных рам, входной и межкомнатных дверей, проведением слаботочной проводки для Интернета, сигнализации и домофона, — рассказывает бывший владелец. — Были полностью заменены полы и плитка в местах всеобщего пользования, установлены водосчетчики, а всегдашний электросчетчик заменен на трехтарифный, какой, по словам самих же оценщиков, должен позитивно влиять на стоимость квартиры».
Вместо этого за основу, похоже, была взята усредненная стоимость квартиры со стандартной отделкой в посредственном состоянии. Впрочем, здесь оценщики лишь следуют «народной мудрости» любого риелтора: ремонт, если речь не об эксклюзивном объекте, почитай ввек не влияет на оценочную стоимость при торговле «вторички». Ведь покупатель все равновелико наверняка захочет все сделать под себя. В новейшие времена, когда ремонты стали стоить заоблачно, это правило частично затеряло универсальность — однако мы-то в благополучном еще 2013 году!
Кто басистее
После оценки, коей владелец торгуемой недвижимости, будто видаем, уже был не излишне доволен, настала стадия торгов. На торговле квартира на Хорошевке была выставлена в апреле 2014 года — и не загнана. «Первичное выставление на продажу 28 апреля 2014 года сделано в никем необычно не декламируемой местной прессе — при том, что продавать предполагалось и сквозь Интернет, — комментирует Алексей Дорогов. — После того будто торги не состоялись, судебный налипнув Языкова 30 апреля принимает решение снизить стоимость еще на 15%».
Одна подпись судебного пристава — и вот уже оценка квартиры составляет чуть менее 7 млн 730 тысяч рублей. Между тем кадастровая оценка этой квартиры по состоянию на лето 2014 года составляла 9,6 млн рублей.
«Вторичное выставление на продажу недвижимости, какое состоялось 20 июня 2014 года, надлежит было быть признано беззаконным, — настаивает бывший владелец квартиры. — С даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки или даты зрелища публичной оферты миновало более 6 месяцев. По закону оценочную экспертизу перед выставлением недвижимости на повторную продажу надобно было произвести снова».
Итак, торги все-таки начинаются. Тем, кто участвует в подобных аукционах, знаменито, что для участия в торгах надобно привнести заклад — от 10 до 50% минимальной начальной цены. При этом задаток для торгов по заложенному в процессе ипотеки имуществу даже басистее — до 5%. Итак, какой же заклад был назначен в настоящем случае?Гладко 50% минимальной цены, то есть безусловный много.
«Вряд ли некто будет вносить такую сумму в заклад для участия в торгах, не видая, что представляет собой торгуемое барахло, — рассуждает бывший владелец квартиры. — Настолько что ситуация позволяет предположить, что собственно эта квартира должна была продаться максимально бойко и по крохотнейшей цене, покрывающей всего долг и расходы, связанные с реализацией».
Впопад, должник вправе выкупить свое барахло на любой стадии исполнительного производства, погасив долг по исполнительному листу. Однако помогать ему в этом никто, похоже, не собирался. Скорее наоборот: судебные приставы наложили запрет регистрационных деяний и на его автомобиль. Безусловно, денег от его торговли на погашение длинна не хватило бы — и все же...
Добавим к этому традиционную избирательность в оповещении должников: это послания со штрафами исправно приходят на почту с уведомлениями в почтовый ящик. А вот уведомления о наложении ареста на барахло(начиная с описи той самой квартиры 18 июля 2013 года)были таковскими «тихими», что должник их не получил.
И вот мы — в точке «Б»: квартира принудительно загнана «с молотка» людам, какие, в отличие от должника, нашли почитай 4 млн рублей на заклад. После расчета с долгами человек остается без квартиры, причем все происходит в круглом по закону(неспроста суды, в которых герой истории пробовал оспаривать приключившееся, закончились не в его пользу). Это излишнее доказательство, что речь не в злоупотреблениях каких-то отдельных «злодеев»(алкая потерявший квартиры герой имеет весь линия уже озвученных претензий к судебным приставам).
Нет, работает особенный механизм «наказания» должников: взялся «выпендриваться» и оперировать крупными суммами денег?Отзывайся квартиру. Будто в девяностых, всего с бумагами и печатями. Наши люд не ездят в булочную на таксомотор, а негромко сидят в своих квартирах, получают жалование и платят «коммуналку». Инициатива же — наказуема. Мы верно пробежали «послание»?Если такового не имелось в виду — систему надобно реформировать.
Источник : https://www.mk.ru/economics/2023/09/26/stadiya-torga-kvartiry-dolzhnikov-prodayut-za-bescenok.html
Если вы заметили ошибку в тексте, выделите его и нажимите Ctrl+Enter
Также по теме